出于各種原因，父母的房子會(huì)考慮過(guò)戶(hù)給子女；而房產(chǎn)過(guò)戶(hù)中，除非滿(mǎn)足減免規(guī)定，否則需要繳納各種稅費(fèi)，如個(gè)人所得稅、增值稅、印花稅等；倘若擬過(guò)戶(hù)房產(chǎn)價(jià)值較高，相關(guān)稅費(fèi)將重大影響各方的決定。
那么，在房?jī)r(jià)高昂的廈門(mén)，父母究竟以什么方式將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女更劃算呢？贈(zèng)與or買(mǎi)賣(mài)？要回答這個(gè)問(wèn)題，我們需要對(duì)兩種方式下的稅費(fèi)進(jìn)行研究。
一、贈(zèng)與方式下的稅費(fèi)分析
1.無(wú)需繳納所得稅、增值稅、附加稅費(fèi)
（1）根據(jù)《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]78號(hào)）的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。
與此同時(shí)，財(cái)稅[2009]78號(hào)文第5條規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。
即，當(dāng)受贈(zèng)人對(duì)外轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)的，受贈(zèng)人需就差額部分依法繳納20%的個(gè)人所得稅。
（2）根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅(2016)36號(hào)）的規(guī)定，贈(zèng)與方式下免征增值稅。
由于城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征收，因此贈(zèng)與方式下無(wú)需繳納該等稅費(fèi)。
（3）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)化和規(guī)范個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與或受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅所需證明資料的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第75號(hào)）的規(guī)定，父母將房產(chǎn)贈(zèng)與子女的，需向稅務(wù)機(jī)關(guān)要提交如下資料：①《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；②雙方當(dāng)事人的身份證明原件及復(fù)印件；③房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件；④戶(hù)口簿或者出生證明或能夠證明雙方親屬關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。
2.無(wú)需繳納土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）的規(guī)定，以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)，部分失效或廢止）的規(guī)定，財(cái)法字〔1995〕6號(hào)中的“贈(zèng)與”是指房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人。
3.需繳納0.5‰印花稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第5條的規(guī)定，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與的，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)繳納印花稅，稅率為0.5‰。
實(shí)務(wù)中，父母將房產(chǎn)贈(zèng)與給子女時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可能參照房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定并征收印花稅。若擬贈(zèng)與房產(chǎn)的市值為400萬(wàn)元，則雙方各繳納印花稅2000元。
4.契稅稅率為3%
根據(jù)《契稅暫行條例》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)，部分失效/廢止）的規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。
在廈門(mén)，契稅稅率為3%。實(shí)務(wù)中，贈(zèng)與方式下，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可能參照房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定并征收契稅。若擬贈(zèng)與房產(chǎn)的市值為400萬(wàn)元，則受贈(zèng)方需繳納契稅12萬(wàn)元。
5.無(wú)需公證；若公證的，費(fèi)用為70元/平
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第75號(hào)文的規(guī)定，只有繼承或接受遺贈(zèng)時(shí)才需要提交公證文件，即贈(zèng)與方式下無(wú)需公證。目前廈門(mén)公證單位就房產(chǎn)贈(zèng)與的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為70元/M
2。
綜上，房產(chǎn)贈(zèng)與方式下的總稅負(fù)相對(duì)固定，為擬贈(zèng)與房產(chǎn)市值的3.1%。
二、買(mǎi)賣(mài)方式下的稅費(fèi)
1.滿(mǎn)足條件的免增值稅
根據(jù)財(cái)稅(2016)36號(hào)文附件3的規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。
2.滿(mǎn)足條件的免個(gè)人所得稅
（1）根據(jù)《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（廈地稅發(fā)〔2002〕129號(hào)，部分失效/廢止）的規(guī)定，個(gè)人出售房產(chǎn)，有增值但不符合免稅條件的，接收入全額征收1.5％的個(gè)人所得稅。
（2）根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）的規(guī)定，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
即出售房產(chǎn)有增值的且不滿(mǎn)足免稅條件的，個(gè)人所得稅或按收入全額的1.5％征收或按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收。
（3）根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》的規(guī)定，若個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、且是唯一的家庭生活用房的，免征個(gè)人所得稅。
3.無(wú)需繳納土地增值稅
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）的規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。
4.無(wú)需繳納印花稅
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）的規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。
5.契稅稅率為1%、1.5%、2%、3%四檔
根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅(2016)23號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。除此以外，在廈門(mén)，契稅稅率為3%。
三、兩種方式下的稅費(fèi)對(duì)比
鑒于上文主要基于文字性表述進(jìn)行分析，為了方便大家閱讀，我們表格方式直觀列示兩者的差異，具體如下：
| 序號(hào) |
稅種 |
贈(zèng)與方式下 |
買(mǎi)賣(mài)方式下 |
| 稅率 |
稅率 |
注意事項(xiàng) |
| 1 |
增值稅 |
免征 |
滿(mǎn)兩年且在144平[1]（含）以下的，免征 |
1.滿(mǎn)2年，但超過(guò)144平（不含）的，按差額部分5%征收；
2.不滿(mǎn)2年的，按照5%的征收率全額繳納。 |
| 2 |
附加稅費(fèi) |
免征 |
隨同增值稅一并征免 |
- |
| 3 |
個(gè)人所得稅 |
免征 |
1.50% |
1.能核實(shí)原值的，按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收；
2.滿(mǎn)五且唯一的，免個(gè)稅。 |
| 4 |
土增稅 |
免征 |
免征 |
免征 |
| 5 |
印花稅 |
雙方各0.5‰ |
免征 |
|
| 6 |
契稅 |
3% |
1.90平以下的首套房、二套改善房，稅率為1%；2.90平以上的首套房，稅率為1.5%；3.90平以上二套改善房稅率為2% |
不滿(mǎn)足優(yōu)惠條件的，稅率為3% |
通過(guò)上表我們可以總結(jié)如下：
當(dāng)擬過(guò)戶(hù)房產(chǎn)原值無(wú)法核定，主管稅務(wù)局按1.5%征收個(gè)人所得稅且不考慮受贈(zèng)人日后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)可能產(chǎn)生的稅負(fù)的
[2]：
1.同時(shí)滿(mǎn)足下述條件，買(mǎi)賣(mài)比贈(zèng)與劃算：
①子女名下無(wú)房產(chǎn)或已有一套房產(chǎn)；
②父母持有房產(chǎn)滿(mǎn)兩年且房產(chǎn)面積小于90平（含）的。
2.同時(shí)滿(mǎn)足下述條件時(shí)買(mǎi)賣(mài)與贈(zèng)與的稅費(fèi)成本相當(dāng)，當(dāng)事人可結(jié)合實(shí)際需要辦理房產(chǎn)變更：
①子女名下無(wú)房產(chǎn)；
②父母持有房產(chǎn)滿(mǎn)兩年且房產(chǎn)面積大于90平（不含）但小于144平（含）的。
3.不滿(mǎn)足前述情況的，選擇贈(zèng)與方式將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女的稅費(fèi)成本更低。
[1] 廈國(guó)土房[2018]328號(hào)的規(guī)定，廈門(mén)市普通住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在144平方米（含）以下。
[2] 下述均假設(shè)所涉房產(chǎn)的建筑容積率在1.0以上。
