物業(yè)服務(wù)相關(guān)協(xié)議約定業(yè)主不得封閉陽臺是否有效？業(yè)主是否有權(quán)出于安全、防水、防風、防沙等考慮自主決定封閉陽臺而不受物業(yè)服務(wù)相關(guān)協(xié)議的約定？根據(jù)目前搜索到的案例，對這個問題存在不同的觀點，有認定無效也有認定有效，認定有效或無效的案例均有各自可依據(jù)的法律規(guī)定。具體規(guī)定和案例如下：
一 、認定效力所依據(jù)的主要法律法規(guī)
（一）認定有效的主要法律依據(jù)
1、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為
物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為：
（一） 損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二） 違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三） 違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；
（四） 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
2、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持。
（二）認定無效的主要法律依據(jù)
1、
《中華人民共和國物權(quán)法》
第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
2、
《中華人民共和國合同法》
第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
二、相關(guān)案例
根據(jù)目前查詢到的案例，認定物業(yè)服務(wù)相關(guān)協(xié)議禁止業(yè)主封閉陽臺的約定有效的案例比較多，有少部分案例認為物業(yè)服務(wù)相關(guān)協(xié)議禁止業(yè)主封閉陽臺的約定無效。具體案例如下：
（一）認定有效的案例
在認定有效的案例中，本文選取了玉林市、無錫市、通化市、烏魯木齊市等4個不同地區(qū)的案例，這些案例認定有效的主要觀點為：禁止封閉陽臺并未排除業(yè)主的主要權(quán)利、不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不存在加重業(yè)主責任的情形、區(qū)分所有權(quán)人使用自己專有部分的建筑物時，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益，不得妨礙整幢建筑物的正常使用等，具體案例內(nèi)容如下：
1、2015年04月13日，
玉林市玉州區(qū)人民法院作出了案號為
（2014）玉區(qū)法民初字第1390號的一審民事判決書。主要觀點為：業(yè)主在《業(yè)主臨時規(guī)約》、《上海城住宅小區(qū)房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》等協(xié)議上簽名，愿意遵守相關(guān)規(guī)定和協(xié)議，是其真實意思的表示，并且其簽名是在沒有任何人強迫、脅迫之下所為的民事行為，且沒有違反法律和法規(guī)的強制性規(guī)定。上述協(xié)議的條款明確“為保持樓宇外立面的整齊美觀”而不封閉陽臺，顯然是為了小區(qū)的整體利益而放棄部分個人利益；而且其放棄封閉陽臺的權(quán)利，并不影響其對陽臺的使用，沒有排除其作為業(yè)主的主要權(quán)利。因此上述協(xié)議、承諾合法有效，業(yè)主和物業(yè)雙方應(yīng)當遵守。
2、2016年10月13日，
無錫市中級人民法院作出案號為
（2016）蘇02民終2707號的二審民事判決書。主要觀點為：業(yè)主簽字確認的《商品房買賣合同》、《臨時管理規(guī)約》、《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》中關(guān)于禁止業(yè)主封閉陽臺的約定，系當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不存在加重業(yè)主責任的情形，應(yīng)屬有效。業(yè)主認為該約定無效，缺乏依據(jù)。業(yè)主擅自封閉陽臺，違反了上述約定以及自己作出的承諾，物業(yè)公司要求業(yè)主拆除陽臺封閉部分，符合雙方約定，一審判決予以支持并無不當。
3、2016年12月09日，
通化市中級人民法院作出了案號為
（2016）吉05民終1552號的二審民事判決書，主要觀點為：業(yè)主在入住時在《管理規(guī)約》上簽字，表明其認可《管理規(guī)約》中關(guān)于不得封閉陽臺的規(guī)定，《管理規(guī)約》并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，因此應(yīng)為有效。根據(jù)《物權(quán)法》第七十一條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人使用自己專有部分的建筑物時，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益，不得妨礙整幢建筑物的正常使用。本案中的小區(qū)屬于較為高檔的小區(qū)，開放式觀景陽臺屬于其特有的設(shè)計，個別業(yè)主封閉陽臺的行為不僅影響建筑物的整體外觀，也存在一定的安全隱患，也是對其他業(yè)主共同利益的一種侵害。因此，原審法院判決業(yè)主自行拆除陽臺，將房屋恢復原狀并無不當，應(yīng)予維持。
4、2017年5月26日，
新疆烏魯木齊市中級人民法院作出了案號為
（2017）新01民終1326號的二審裁定書，主要觀點為：業(yè)主與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方之間成立合法有效的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在本案中，業(yè)主對其陽臺封閉改造的事實清楚，雖然本案涉訴陽臺屬業(yè)主的專有部分，但作為業(yè)主，業(yè)主在享有使用權(quán)利的同時，還應(yīng)當遵守雙方物業(yè)服務(wù)合同的約定以及法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定。《業(yè)主臨時管理規(guī)約》規(guī)定，禁止破壞房屋外貌（含陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、功能和布局，禁止違章搭建。該規(guī)定是要求業(yè)主在法律范圍內(nèi)合法行使權(quán)利，并非對業(yè)主物權(quán)的限制，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且有利于維護小區(qū)環(huán)境美觀以及小區(qū)全體業(yè)主的整體利益，故對業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。
（二）
認定無效的案例
在認定無效的案例中，本文選取了成都市、舟山市人民法院的案例，具體案例內(nèi)容如下：
1、2017年02月28日，
成都市中級人民法院作出了案號為
（2016）川01民終5212號的二審民事判決書，主要觀點為：首先，根據(jù)
《物權(quán)法》第七十條、
第七十一條，以及
《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，陽臺屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主對于其房屋所屬陽臺享有占有、使用、收益、處分之權(quán)利。在本案中，物業(yè)公司并無證據(jù)證明業(yè)主封閉陽臺的行為危及建筑物的安全，亦無其他業(yè)主認為業(yè)主封閉陽臺的行為損害其合法權(quán)益，故業(yè)主封閉陽臺的行為并未違反
《物權(quán)法》第七十一條的規(guī)定。
其次，小區(qū)至今并未成立業(yè)委會，《仁恒濱河灣臨時管理規(guī)約》為開發(fā)商單方面制定，不能證明其相關(guān)條款經(jīng)過業(yè)主表決通過，且其中有關(guān)禁止業(yè)主擅自封閉陽臺的內(nèi)容為格式條款，排除了業(yè)主對屬于其專有部分的陽臺進行使用、處分的主要權(quán)利。根據(jù)
《合同法》第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”的規(guī)定，應(yīng)當認定為無效。
2、2017年09月15日，
成都市中級人民法院作出了案號為
（2017）川01民終9949號的二審民事判決書，也是認為禁止封閉陽臺的約定無效。理由和2017年02月28日
成都市中級人民法院作出了案號為
（2016）川01民終5212號的二審民事判決書主要觀點基本一致。
3、2017年5月17日，舟山市普陀區(qū)人民法院作出了案號為（2017）浙0903民初932號的一審民事判決書，主要觀點為：應(yīng)結(jié)合封閉陽臺的原因及方式、對其他業(yè)主的影響、管理規(guī)約的效力等予以綜合考慮。首先，陽臺的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主所有，業(yè)主在其物權(quán)范圍內(nèi)有權(quán)合理使用。被告封閉陽臺并非為了改變陽臺原有結(jié)構(gòu)和用途。其次，被告采用鋁合金玻璃加裝在陽臺上封閉陽臺的方式未對小區(qū)美觀以及其他業(yè)主造成明顯影響，沒有向墻體外側(cè)擴展、延伸或搭建其他建筑物，且封閉所用材料的色調(diào)及材質(zhì)與建筑整體相協(xié)調(diào)，無明顯突兀感，原告亦未提供證據(jù)證明該封閉措施會危及建筑物的安全或損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。最后，根據(jù)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，制定和修改管理規(guī)約由業(yè)主共同決定，業(yè)主大會作出的決定對全體業(yè)主具有約束力。而本案中關(guān)于不得封閉陽臺的規(guī)定，并非與業(yè)主充分協(xié)商而訂立，該條款屬于對業(yè)主行使專有部分權(quán)利的限制條款，在業(yè)主未充分了解情況下通過格式合同形式排除業(yè)主的該項權(quán)利，未必能代表全體業(yè)主的真實意思表示，故該條款難以直接作為有效條款限制被告的權(quán)利。
三、結(jié)語
1、筆者認為物業(yè)服務(wù)相關(guān)協(xié)議禁止業(yè)主封閉陽臺的效力要綜合評判，若業(yè)主封閉陽臺違反了建筑規(guī)劃或損害了其他業(yè)主合法權(quán)益或危及建筑物的安全或違反了業(yè)主委員會制定的管理規(guī)約，則物業(yè)有權(quán)要求業(yè)主恢復原狀、停止侵害、排除妨害。若無前述事由出現(xiàn)，陽臺也是業(yè)主專有權(quán)的一部分，業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)相關(guān)協(xié)議禁止業(yè)主封閉陽臺的約定無效。業(yè)主有權(quán)為了安全、防水、防風、防沙等考慮自主封閉陽臺而不受物業(yè)服務(wù)相關(guān)協(xié)議的限制。
2、目前有些物業(yè)在處理業(yè)主封閉陽臺時，采取沒收業(yè)主裝修材料、強行拆除封閉陽臺的材料，甚至有物業(yè)從外直接砸碎封閉陽臺的玻璃，這些處理方法不當且屬無權(quán)執(zhí)法。如果物業(yè)認為業(yè)主封閉陽臺的行為屬于違建或者違反物業(yè)服務(wù)合同等，建議物業(yè)向執(zhí)法部門舉報或者通過起訴的方式要求業(yè)主恢復原狀、停止侵害、排除妨害。
