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某典當公司與陳某、某實業(yè)發(fā)展有限公司典當合同糾紛一案已判決，被告陳某、某實業(yè)發(fā)展有限公司應向某典當公司償還當金，且原告對被告陳某所有的房屋折價、變賣、拍賣后所得價款優(yōu)先受償。判決后，某典當公司已申請強制執(zhí)行。

2018年1月22日，案外人鐘某于法院即將啟動拍賣程序前向法院提出案外人執(zhí)行異議申請，案外人鐘某僅以“房屋租賃合同”作為證據(jù)認為其對該房屋享有租賃權且租賃合同先于法院查封之前簽訂，要求法院暫緩對被告陳某房屋的強制執(zhí)行。2018年5月30日，法院依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》的規(guī)定作出裁定駁回案外人鐘某的執(zhí)行異議請求。

2018年6月14日，案外人鐘某不服法院作出的裁定結果，又以某典當公司為被告、陳某為第三人向法院提出執(zhí)行異議之訴，要求被告某典當公司暫停對第三人陳某房屋的強制執(zhí)行。被告典當公司以鐘某提供的《租賃合同》不具備真實性及合理性為由，要求駁回鐘某的訴訟請求。

?  裁判觀點：

1.針對案外人鐘某提出的執(zhí)行異議，福州市臺江區(qū)人民法院認為：

根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”的規(guī)定，本案爭議房產(chǎn)系本院作出的（2016）閩0103民初1994號民事判決書確認的抵押擔保物，執(zhí)行申請人某典當公司享有優(yōu)先受償權，故案外人鐘某提出的排除執(zhí)行異議本院不予支持。

2.針對案外人鐘某提出的執(zhí)行異議之訴，福州市臺江區(qū)人民法院認為：

本案系案外人執(zhí)行異議之訴，根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定，原告作為執(zhí)行案件的案外人，其提起執(zhí)行異議之訴，應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任。《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告僅提供《房租租賃合同》，未能就其主張的訴訟執(zhí)行標的房產(chǎn)已經(jīng)交付、裝修并已由其使用等事實提供證據(jù)，《房屋租賃合同》不足以證明執(zhí)行案外人原告對訟涉執(zhí)行標的房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，故根據(jù)前述法律規(guī)定，原告訴訟請求，事實依據(jù)不足，于法無據(jù)，本院不予支持。

? 執(zhí)行異議中租賃關系未成立的認定，可從以下幾個方面分析：

1.租賃合同真實性審查

（1）租賃合同簽訂時間

案外人與被執(zhí)行人租賃合同是否成立，先應確認合同簽訂的時間。若案外人與被執(zhí)行人存在串通的情形，通過倒簽時間來偽造虛假的租賃合同，以阻止法院對被執(zhí)行人房產(chǎn)的執(zhí)行。因此，對于租賃合同的簽訂時間，申請執(zhí)行人可通過申請對簽名時間以及字跡進行司法鑒定，以此來確定簽訂合同的真實時間。

（2）租期及租金的約定

租賃合同的租期以及租金的約定，應在一個合理范圍內，不應存在明顯違背生活常理。在執(zhí)行實踐中，若提出執(zhí)行異議的案外人提供的租賃合同約定的租期較長，例如5年、10年等情形的，對于該租賃合同的真實性就應存疑。

同時，對于租金的約定若出現(xiàn)一次性支付或者租賃期內均未發(fā)生任何變化的情況下，申請執(zhí)行人可根據(jù)各地區(qū)市場上租金價格進行對比，判斷是否存在“以明顯不合理低價承租”的情形存在，并可對其合理性提出質疑。

2.案外人是否實際占有租賃房屋

除對租賃合同的真實性進行審查外，還需審查案外人是否實際占有租賃房屋。但案外人已經(jīng)合法占有交付使用租賃房屋的責任應由案外人承擔，若案外人未實際占有被查封的租賃房屋，租賃合同并未生效履行；若案外人在查封之后占有不動產(chǎn)的，不得對抗人民法院的查封執(zhí)行。案外人是否實際占有租賃房屋，可從以下方面進行判斷：

（1）裝修

若案外人提供的租賃合同明確約定裝修事項的，應對裝修事項的真實性進行判斷。案外人應提供裝修的相關證據(jù)來證明以實際進行裝修，否則，僅僅憑借案外人的陳述無法判斷其真實性。

（2）租金支付

租賃合同中，案外人具有支付租金的義務。若租賃合同約定的租金是現(xiàn)金一次性支付或者租金在租賃期內均未發(fā)生變化以及租金低于市場價格的情形，均不符合常理。

針對租金是現(xiàn)金一次性支付的情形，申請執(zhí)行人可要求案外人提供相應的證據(jù)證明，否則不能僅憑案外人所述就認定租金已進行支付；針對租金在租賃期內均未發(fā)生變化，根據(jù)市場租賃價格的規(guī)律，不可能在長期的租賃期內租金均不發(fā)生變化。

此外，還應審查租金支付人與收款人與租賃合同不符，以及租金支付的金額與租賃合同不符等情形，若案外人無法做出合理的解釋，應認定為租賃合同存在虛假的情形。

綜上，案外人主張被查封房屋在查封之前已經(jīng)存在長期租約的，應當就對該租賃的真實性承擔證明責任。若僅憑一份租賃合同就阻卻被查封房屋的執(zhí)行，將損害申請執(zhí)行人的合法權益。因此，對于執(zhí)行過程中，案外人提出已與被執(zhí)行人在查封前簽訂租賃合同的，可從租賃合同簽訂時間、租賃期間以及租金支付情況等各方面提出異議，并要求案外人對租金交付憑證、實際占有房屋等方面承擔舉證責任，以得到法院不認定該租賃關系成立的效果。