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2017-04-05 16:21:24
部分媒體將上述兩新規(guī)總結(jié)為“限購、限貸、限交易、限公證”以及“認房又認貸”，這些新規(guī)無疑對正在進行的二手房交易產(chǎn)生了非常重大的影響，其中最受交易雙方關(guān)注的問題就是：政府行為導致房屋買賣合同無法履行了，雙方不得不終止、解除合同，在此情形下，因被限購、限貸或限售的一方原因?qū)е潞贤K止或解除是否構(gòu)成違約？是否需要承擔責任？
一、新規(guī)的適用范圍
新規(guī)發(fā)布后，很多人困惑新規(guī)的適用范圍，其焦點主要集中在（1）何時簽訂的房屋買賣合同不受新規(guī)的限制，（2）怎樣界定房屋買賣合同的簽訂時間。
就這兩個問題，廈門市土房局和銀監(jiān)廈門監(jiān)管局于2017年3月30日專門發(fā)布了《關(guān)于明確商業(yè)銀行嚴格個人住房貸款審查審批相關(guān)操作細則的通知》（以下簡稱“操作通知”）。操作通知指出，住房交易時間按購房合同網(wǎng)簽時間、市不動產(chǎn)登記中心收件時間、銀行針對個人房貸首次查詢征信時間和簽訂購房協(xié)議且轉(zhuǎn)賬支付定金時間等四個日期中按孰前的原則認定。其中二手房交易的時間以支付定金的日期為準，且購房人必須提供相應的賬戶流水或轉(zhuǎn)賬憑證。
也就是說，在新規(guī)發(fā)布前，即使當事人沒有及時網(wǎng)簽購房合同或向不動產(chǎn)登記中心交件，只要購房交易是真實的，當事人能夠提供已支付定金的購房合同或銀行已針對個人房貸查詢了征信記錄，就可以豁免適用新規(guī)。
但是，有觀點認為，根據(jù)操作通知的標題，該通知僅適用于銀行貸款相關(guān)問題，并不適用于限購或限售問題。這種觀點認為，對于限購和限售，仍應根據(jù)六部門新規(guī)第一條的規(guī)定，即交易時間的認定方式為：一手房以商品房買賣合同網(wǎng)簽時間為準，二手住房以市不動產(chǎn)登記中心業(yè)務收件時間為準。
根據(jù)廈門土房局相關(guān)負責人在接受廈門日報采訪時的表態(tài)，上述觀點更符合操作通知的本意。經(jīng)詢問，目前廈門土房局堅持操作通知僅適用于貸款相關(guān)事宜，對于限購、限售問題仍適用六部門新規(guī)第一條的規(guī)定。
二、新規(guī)與不可抗力、情勢變更
我們通常講的政府行為，不僅包括各種行政許可、行政征收、行政處罰、行政強制等行為，也包括制訂、頒布各種規(guī)定的行為。根據(jù)行政行為實施對象是否特定，可將其分為抽象行政行為和具體行政行為。抽象行政行為，是指針對不特定管理對象實施的行政行為。而本次的兩項新規(guī)，就是典型的抽象行政行為。
抽象行政行為影響到合同的效力和履行時，其性質(zhì)到底屬于不可抗力還是情勢變更，理論與實踐中均存在分歧，一部分觀點認為應將其視為不可抗力情形處理；還有一部分觀點認為應按“情勢變更原則”的相關(guān)規(guī)定進行處理。
二、新規(guī)與不可抗力、情勢變更
我們通常講的政府行為，不僅包括各種行政許可、行政征收、行政處罰、行政強制等行為，也包括制訂、頒布各種規(guī)定的行為。根據(jù)行政行為實施對象是否特定，可將其分為抽象行政行為和具體行政行為。抽象行政行為，是指針對不特定管理對象實施的行政行為。而本次的兩項新規(guī)，就是典型的抽象行政行為。
抽象行政行為影響到合同的效力和履行時，其性質(zhì)到底屬于不可抗力還是情勢變更，理論與實踐中均存在分歧，一部分觀點認為應將其視為不可抗力情形處理；還有一部分觀點認為應按“情勢變更原則”的相關(guān)規(guī)定進行處理。但是，無論如何理解抽象行政行為的性質(zhì)，都不改變其對履約不能產(chǎn)生的影響。因為，不論是根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（一）項的規(guī)定，還是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，只要確實是因新規(guī)的實施導致不能繼續(xù)履行合同，當事人都可以解除合同。
三、新規(guī)與違約責任
如上所述，我們之所以分析新規(guī)的法律性質(zhì)，就是要解決因新規(guī)導致合同目的不達或合同無法履行時，當事人是否有權(quán)解除合同，以及在解除合同的情況下是否需要承擔法律責任的問題。并不是說新規(guī)一出，市場上所有受新規(guī)調(diào)整的房屋買賣合同都可以無條件解除。而是說，新規(guī)實施后，當事人是否有權(quán)據(jù)此解除合同，需要判斷新規(guī)實施給業(yè)已簽訂的合同所帶來的影響，是否已達到了足以導致不能實現(xiàn)合同目的的程度以及是否導致合同客觀上無法履行的程度。就此，筆者將新規(guī)的具體影響從限購、限貸、首付比例提高等方面對其一一進行分析。
1.限購
當事人之間訂立房屋買賣合同的目的，是購房人以支付價款作為對價，換取相關(guān)房屋的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。簡言之，未經(jīng)登記取得“產(chǎn)權(quán)證”就無法取得房屋的所有權(quán)。
本次限購比較特殊，既包括限制購買，又包括限制出售，但無論是限售還是限購，都是不允許進行所有權(quán)的變更登記。鑒于新規(guī)有限制過戶（即辦理變更登記）的效果，造成了房屋買賣合同中購房人取得房屋所有權(quán)這一合同的根本目的無法實現(xiàn)，故當事人當然可以據(jù)此解除合同。
另外，最高人民法院對此也已有明確的意見，在其《全國民事審判工作會議紀要》（法辦【2011】442號）（以下簡稱《審判工作會議紀要》）第20條中，最高法表示“房屋買受人在合同簽訂后由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。”
2.限貸
此處的限貸指的是根據(jù)新規(guī)不能取得貸款的情形，不包括貸款額度減少的情形。與其他交易不同，房屋買賣中存在大量的購房人在簽訂買賣合同時，并沒有足夠的資金來支付全額房款，必須依靠向銀行申請按揭貸款完成交易。
就按揭貸款問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條特別作出了規(guī)定，“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”可見，因新規(guī)不能取得貸款的購房人有權(quán)解除房屋買賣合同。
需注意的是，如果在房屋買賣合同中并未約定采用部分按揭貸款的方式付款的，而只是購房人計劃在全額支付完房款后，為減輕資金壓力，準備將已經(jīng)購得的房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款，則該情形不能以新政限貸為由解除合同。
另外，根據(jù)《審判工作會議紀要》第19條的規(guī)定，即使明確約定了按揭貸款，但購房人經(jīng)濟實力較強，限貸政策并不足以導致其無履約能力的，亦無權(quán)解除合同。
3.首付比例提高
新規(guī)“認購又認貸”的政策，導致購買二套住房的購房人不得不提高首付比例。與限貸一樣，根據(jù)《審判工作會議紀要》第19條的規(guī)定，對于受首付比例提高影響的購房人，也需要區(qū)分對待。
第一，對于那些具備較強經(jīng)濟實力的購房人，因為首付款比例的提高實際上并不會對其履約能力產(chǎn)生重大的影響，所以這部分購房人并不能因新政主張解除合同。
第二，對于經(jīng)濟實力較差的購房人，尤其是那些為了改善生活條件而勉強購買二套住房的購房人，則可以基于新政主張解除合同。但需注意，即使是經(jīng)濟實力較差的購房人，也必須舉證證明新政導致其首付款資金缺口較大，以至于購房人確實無力籌措資金進行填補的。
無論購房人的經(jīng)濟實力如何，在解除合同前，購房人都需注意房屋買賣合同關(guān)于付款方式的具體約定。若在購房合同中，雙方當事人明確約定了“無論任何原因?qū)е沦彿咳藷o法辦理貸款的，購房人都需自籌資金”，則不能據(jù)此解除合同。但有案例認為，若是開發(fā)商如此約定的，則屬于“格式條款”，該約定無效，購房人仍有權(quán)解除合同。
還有觀點認為，除非二套住房的購房人出售現(xiàn)有住房后仍不能籌齊首付款的，否則不能認為新政對其產(chǎn)生了足以使合同目的不達的影響。筆者并不認同該觀點，經(jīng)濟能力有限的購房人購買二套住房，絕大部分是為了改善生活，而且其中也有新購住房相對較小的情況。若強行要求購房人為了履行合同，降低自己的生活質(zhì)量，則有悖于法律的精神。
4.中介費
對于買賣二手房的，房屋買賣合同解除后，還存在是否仍需支付中介費用的問題。對此最高人民法院也早有指導意見，在《審判工作會議紀要》第22條中，最高人民法院還規(guī)定“除合同另有約定外，一方當事人以宏觀調(diào)控政策調(diào)整無法繼續(xù)履行合同為由，請求解除居間合同并要求返還已支付的居間報酬的，原則上不予支持。但約定的居間報酬確實過高，當事人請求適當酌減的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況，根據(jù)公平原則處理。”由此可見，若在新規(guī)發(fā)布前已向中介公司支付了中介費用的，則一般不能要求退還，但可以要求酌情調(diào)減。
特別需要說明的是：現(xiàn)網(wǎng)絡上流傳的所謂“2016（2015）年全國法院民事商事審判工作會議紀要”，其中第30條規(guī)定的因政策原因解除房屋買賣合同無需支付中介費的規(guī)定。但該文件并非最高人民法院的正式文件，只是相關(guān)會議紀要的征求意見稿。該文件的正式版為《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》（發(fā)布于：人民法院報2016年12月1日第3版），其中并無征求意見稿中“關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策問題”的內(nèi)容，因此，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策問題仍然適用《審判工作會議紀要》的相關(guān)規(guī)定。
四、不承擔違約責任，也不是完全不承擔責任
上述可以解除合同的情形，是指當事人可以根據(jù)法律的規(guī)定解除購房合同，且無需承擔違約責任。但不承擔違約責任，并不意味著當事人任何責任都無需承擔。
對于出賣人要求購房人賠償損失的，最高人民法院認為應按所購房屋的性質(zhì)來區(qū)分買受人的責任?！秾徟泄ぷ鲿h紀要》第21條規(guī)定在因政策調(diào)整導致房屋買賣合同解除后，“對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔相應補償責任的，人民法院應當依據(jù)公平原則進行處理，合同約定定金的．補償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標的額的10%；對購買投資性住房的，應依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。”
也就是說，購房人在解除合同后，需證明其所購房屋為基本住房或改善性住房，方能真正免除賠償責任。
五、解除合同應及時履行通知義務，以免損失擴大！
雖然新規(guī)的發(fā)布影響很大，各大媒體也進行了鋪天蓋地的報道，但這些都不能免除當事人應履行及時通知的義務。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十八條的規(guī)定，在發(fā)生了會影響合同履行的不可抗力事件后，受影響而不能履行合同的當事人應當及時通知合同相對方。
法律要求當事人及時進行通知的，其目的在于使對方知情從而及時采取補救措施，以減少因不可抗力導致的損失。進一步講，根據(jù)上述規(guī)定，如果在發(fā)生不可抗力事件后，當事人不及時通知相對方的，則因此產(chǎn)生的損失擴大部分，需由未及時通知的當事人承擔賠償責任。
在房屋買賣合同中，不及時通知對方，可能給當事人帶來房屋價差損失，這種價差往往數(shù)額巨大。所以，受到本次新規(guī)影響的出賣人和購房人，應盡快按房屋買賣合同的約定，將自己受影響的情況通知合同相對人，以免給自己和對方造成損失。
六、以房抵債也無法規(guī)避新規(guī)
新規(guī)發(fā)布后，網(wǎng)絡上流傳購房人與出賣人訂立虛假借貸合同并故意違約，要求以房抵債并請求法院制作調(diào)解書用以過戶的“套路”。對于該種 “套路”，最高人民法院在《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第16條中明確規(guī)定“當事人達成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書的，人民法院應當嚴格審查協(xié)議……對利用協(xié)議……規(guī)避公共管理政策的，不能制作調(diào)解書”?？梢姡@種網(wǎng)絡“高人”指點的套路并不可信，遇到法律問題還是需要咨詢專業(yè)律師。