突如其來(lái)的新型冠狀病毒打亂了中國(guó)人歡度新春佳節(jié)的計(jì)劃，全國(guó)上下、社會(huì)各界齊心戰(zhàn)“疫”。在這個(gè)特殊的春節(jié)里，為了控輸入、防擴(kuò)散，各地號(hào)召：“宅”在家里就是對(duì)防控疫情最大的貢獻(xiàn)。學(xué)校開(kāi)學(xué)、公司復(fù)工的時(shí)間一再推遲，網(wǎng)友紛紛表示在家里坐不住了。然而，很多人“宅不住的家”，卻是物業(yè)人放棄回家盡心守護(hù)的“家”。
物業(yè)人因?yàn)閸徫坏奶厥庑裕仨毐┞对谌肆髅芗男^(qū)出入口，暴露在大量生活垃圾甚至廢棄口罩等有害垃圾面前，在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中發(fā)揮著不可或缺的重要作用。在積極抗擊疫情的同時(shí)，除了相信“道路越泥濘，留下腳印就越深刻”外，有些法律問(wèn)題物業(yè)公司不得不面對(duì)，本文將主要對(duì)在疫情防控期間廈門(mén)地區(qū)物業(yè)公司常見(jiàn)的法律問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，并提出相應(yīng)建議，讓物業(yè)公司依法打贏這場(chǎng)硬仗。
一、疫情防控期間，物業(yè)公司需要做什么？
2020年2月1日，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布《物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》（下稱“《物業(yè)操作指引》”），旨在指導(dǎo)物業(yè)公司開(kāi)展防疫工作，明確物業(yè)公司在疫情防控期間的工作任務(wù)，由物業(yè)公司遵照?qǐng)?zhí)行。物業(yè)公司在小區(qū)新型冠狀病毒防疫工作中，除做好基本的環(huán)境衛(wèi)生綠化養(yǎng)護(hù)、秩序和設(shè)施設(shè)備維護(hù)等工作外，主要還需做好以下幾項(xiàng)工作：
1.成立防疫工作小組，制定防疫應(yīng)急預(yù)案
①對(duì)防疫工作的組織開(kāi)展、成員職責(zé)、防疫物資、消毒方案、出入控制等進(jìn)行明確規(guī)定，形成書(shū)面文件并向相關(guān)人員進(jìn)行有效送達(dá)；
②開(kāi)通疫情防控情況上報(bào)通道，確保公司領(lǐng)導(dǎo)人員能夠及時(shí)知曉突發(fā)情況并作出有效決策。
2.確保物業(yè)工作人員個(gè)人健康
①定期對(duì)員工宿舍、工作場(chǎng)所進(jìn)行消毒，并做好消毒臺(tái)賬；
②員工上崗前應(yīng)進(jìn)行體溫檢測(cè)，在工作時(shí)必須佩戴口罩、手套等防護(hù)用品；
③對(duì)接觸過(guò)疫情的員工必須隔離觀察14天，在未排除其健康隱患的情況下不可上崗。
3.進(jìn)行完善的物資儲(chǔ)備
①配備基本消毒藥品，防護(hù)器材等必要防疫用品；
②為應(yīng)對(duì)突發(fā)緊急情況，可適當(dāng)儲(chǔ)備速食食品及飲用水；
③每日清點(diǎn)庫(kù)存數(shù)量，做好書(shū)面記錄，發(fā)現(xiàn)庫(kù)存不足及時(shí)補(bǔ)充。
4.對(duì)物業(yè)管理區(qū)進(jìn)行出入控制
①原則上拒絕非本小區(qū)住戶及車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（包括但不限于快遞員、外賣員等），快遞公司、外賣等所配送的物品應(yīng)送至指定存放區(qū)域進(jìn)行臨時(shí)存放，并通知住戶自行領(lǐng)取；
②進(jìn)入管理區(qū)的所有人員必須測(cè)量體溫，發(fā)現(xiàn)異常拒絕進(jìn)入并立即上報(bào)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)及居委會(huì)處理；
③對(duì)于進(jìn)入管理區(qū)的人員及車輛做好相關(guān)信息登記工作，并登記其外出行程、去向。
5.加強(qiáng)與政府及有關(guān)部門(mén)的溝通、配合
①指定專人對(duì)接街道辦事處、居委會(huì)、防控站或中心等政府有關(guān)部門(mén)，保證信息溝通渠道暢通；
②協(xié)助政府部門(mén)對(duì)住戶情況進(jìn)行排查，及時(shí)上報(bào)至政府有關(guān)部門(mén)；
③發(fā)現(xiàn)與疫情相關(guān)的突發(fā)事件，配合相關(guān)部門(mén)第一時(shí)間采取有效措施。
6.做好消毒工作，并形成書(shū)面記錄
①對(duì)于電梯、走廊、樓梯間等公共區(qū)域每日定期消毒；
②對(duì)于公用門(mén)把手、門(mén)禁系統(tǒng)及電梯按鈕等區(qū)域，每日定時(shí)多次消毒，也可配備紙巾等一次性覆蓋用品；
③對(duì)座椅、健身器材、停車場(chǎng)等戶外場(chǎng)所每日定期消毒；
④公用衛(wèi)生間、垃圾桶、隔離區(qū)等屬于重點(diǎn)防疫區(qū)域，應(yīng)增加消毒頻次；
⑤做好書(shū)面消殺記錄。
7.設(shè)立廢棄防疫用品專用垃圾桶
用垃圾桶應(yīng)與其他垃圾桶醒目區(qū)別，對(duì)廢棄防疫用品如口罩、手套等單獨(dú)收集，交由環(huán)境衛(wèi)生主管部門(mén)或衛(wèi)生健康主管部門(mén)指定的危險(xiǎn)廢物處置場(chǎng)所專門(mén)處理，并做好登記工作。
8.加大防疫宣傳
①定期通過(guò)業(yè)委會(huì)、住戶微信群等方式，進(jìn)行住戶外出、健康狀況登記，發(fā)現(xiàn)異常立即上報(bào)并采取相關(guān)緊急措施；
②與住戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話溝通等方式處理基本事務(wù)，盡量減少面對(duì)面服務(wù)；
③通過(guò)告示欄、電梯間、住戶微信群等多渠道推送防疫知識(shí)，比如進(jìn)行酒精使用消防安全宣傳等；
④如管理區(qū)存在隔離區(qū)域，應(yīng)在管理區(qū)入口處顯著位置進(jìn)行公示告知。
9.停止社區(qū)文化活動(dòng)，關(guān)閉兒童活動(dòng)室、健身房、會(huì)所等，取消一切不必要的聚眾活動(dòng)，防止疫情擴(kuò)散、傳播。
二、物業(yè)公司是否可以對(duì)小區(qū)實(shí)施封閉式管理？
各地政策不一，有些地區(qū)尚未明確物業(yè)公司是否可以對(duì)小區(qū)實(shí)施封閉式管理，也有部分地區(qū)已經(jīng)明確由物業(yè)公司進(jìn)行封閉式管理（如廈門(mén)市思明區(qū)）。
廈門(mén)市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應(yīng)急指揮部于2020年2月5日發(fā)布第6號(hào)通告，明確物業(yè)公司承擔(dān)服務(wù)區(qū)域防疫工作主體責(zé)任，并對(duì)各管理的區(qū)域進(jìn)行封閉式管理。
對(duì)于尚未明確物業(yè)公司是否可以對(duì)小區(qū)進(jìn)行封閉式管理的地區(qū)，我們認(rèn)為，物業(yè)公司可依據(jù)《物業(yè)操作指引》第四條“防控操作指引”第（三）款“出入控制”之規(guī)定
[1]，即，物業(yè)公司為了切斷傳染病的傳播途徑，可以采取第一個(gè)法律問(wèn)題第四部分“對(duì)物業(yè)管理區(qū)進(jìn)行出入控制”內(nèi)容中相應(yīng)的防控措施，以加強(qiáng)車輛、人員出入管理。
若住戶或其他外來(lái)人員不配合物業(yè)公司上述措施的，援引《中華人民共和國(guó)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》第六十六條規(guī)定之“單位或者個(gè)人違反本法規(guī)定，不服從所在地人民政府及其有關(guān)部門(mén)發(fā)布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰”及廈門(mén)市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應(yīng)急指揮部第6號(hào)通告要求“對(duì)拒不聽(tīng)從工作人員管理勸阻、聚眾鬧事的，一律由公安機(jī)關(guān)依法從嚴(yán)處理”，物業(yè)公司可以通過(guò)向公安機(jī)關(guān)報(bào)警的方式 ，由公務(wù)人員介入對(duì)前述阻攔人員的處理措施。
三、物業(yè)公司是否有權(quán)拒絕湖北等重點(diǎn)疫區(qū)返回的住戶進(jìn)入小區(qū)？
各地政策不一，應(yīng)視情況而定。
以廈門(mén)市思明區(qū)為例：
①根據(jù)廈門(mén)市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應(yīng)急指揮部第3號(hào)通告要求，
若住戶抵廈前14天內(nèi)從湖北等重點(diǎn)疫區(qū)返回，且體溫不高于37.3度的，一律至指定場(chǎng)所集中醫(yī)學(xué)隔離14天。
因此，物業(yè)公司可暫時(shí)拒絕從湖北等重點(diǎn)疫區(qū)的住戶進(jìn)入小區(qū)。
②根據(jù)廈門(mén)市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應(yīng)急指揮部第5號(hào)通告要求，
對(duì)于湖北等重點(diǎn)疫區(qū)密切接觸者的共同居住家屬，除一人實(shí)施居家觀察外，其他人員一律實(shí)施集中醫(yī)學(xué)觀察14天。除居家觀察的人員外，物業(yè)公司可暫時(shí)拒絕其進(jìn)入小區(qū)。
③根據(jù)廈門(mén)市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應(yīng)急指揮部第3號(hào)通告要求，
若住戶體溫達(dá)到或者超過(guò)37.3度的，一律到指定醫(yī)學(xué)觀察點(diǎn)進(jìn)行診療。物業(yè)公司可暫時(shí)拒絕該些體溫異常的住戶進(jìn)入小區(qū)。
鑒于上述針對(duì)不同情況的處置方案，建議物業(yè)公司及時(shí)向所在社區(qū)報(bào)告，由所在社區(qū)根據(jù)湖北等重點(diǎn)疫區(qū)返回的住戶的實(shí)際情況采取不同的隔離或診療措施。若住戶不配合物業(yè)公司防疫工作的，物業(yè)公司可援引《中華人民共和國(guó)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》第六十六條之規(guī)定及廈門(mén)市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應(yīng)急指揮部第6號(hào)通告要求報(bào)警處理。
四、物業(yè)公司有權(quán)禁止居家隔離的湖北等重點(diǎn)疫區(qū)密切接觸者的共同居住家屬外出嗎？
物業(yè)公司無(wú)權(quán)禁止該部分人員外出。
以廈門(mén)市思明區(qū)為例：
對(duì)于湖北等重點(diǎn)疫區(qū)密切接觸者的共同居住家屬，廈門(mén)市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應(yīng)急指揮部第5號(hào)通告要求，其中一人實(shí)施居家觀察，對(duì)拒絕配合測(cè)溫、體檢或擅自外出者，由公安機(jī)關(guān)配合強(qiáng)制轉(zhuǎn)移至定點(diǎn)場(chǎng)所集中隔離。
《憲法》第三十七條規(guī)定了公民享有人身自由，物業(yè)公司并無(wú)權(quán)力禁止該些住戶外出。但鑒于當(dāng)前嚴(yán)峻的防疫形勢(shì)，該些人員應(yīng)該配合物業(yè)公司的防疫工作，其行動(dòng)范圍也將受到一定程度的限制。根據(jù)廈門(mén)市思明區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應(yīng)急指揮部第5號(hào)通告的要求，若該些住戶擅自外出的，物業(yè)公司可采取報(bào)警的方式，由公安機(jī)關(guān)依法處置。
五、對(duì)于拒絕配合測(cè)量體溫的住戶，物業(yè)公司是否有權(quán)拒絕其進(jìn)入小區(qū)？
物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接實(shí)施強(qiáng)制手段。
物業(yè)公司如遇住戶不配合疫情防控工作，可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》第六十六條之規(guī)定采取如下應(yīng)對(duì)措施：①勸導(dǎo)并同時(shí)做好證據(jù)的固定，比如錄像、錄音等；②勸導(dǎo)無(wú)效后及時(shí)報(bào)警；③在日常工作中，物業(yè)公司可在公共區(qū)域或業(yè)主微信群中宣傳住戶不配合防疫措施違法案例等，勸導(dǎo)住戶積極配合物業(yè)公司的防控工作。
六、物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)告知全體住戶小區(qū)內(nèi)被隔離的人員信息，如房號(hào)等具體信息？
物業(yè)公司無(wú)權(quán)披露被隔離的人員的基本信息。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》第十二條第一款之規(guī)定，疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不得泄露涉及個(gè)人隱私的有關(guān)信息、資料。因疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)通常是獲得被隔離人員一手信息的機(jī)構(gòu)，該規(guī)定僅要求疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)被隔離人員信息負(fù)有保密義務(wù)，并未直接要求物業(yè)公司對(duì)被隔離人員信息負(fù)有保密義務(wù)。但在本次疫情防控工作中，物業(yè)公司很可能是第一手獲取被隔離人員信息的機(jī)構(gòu)，同理，也應(yīng)對(duì)被隔離人員信息進(jìn)行保密。
為此，《物業(yè)操作指引》第二條“基本保障指引”第（三）款“人員保障”第8項(xiàng)對(duì)物業(yè)公司的保密義務(wù)進(jìn)行了明確：物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)通報(bào)被隔離區(qū)人員的情況，但不得泄露其個(gè)人信息。因此，物業(yè)公司對(duì)獲取的被隔離的人員信息負(fù)有保密義務(wù)，不得對(duì)外披露該部分人員的信息，包括姓名、房號(hào)、身份證號(hào)碼等。
七、物業(yè)公司能否以防疫為由，向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用？
在尚無(wú)法律明確規(guī)定的情況下，物業(yè)公司不得擅自以防疫為由，向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，除非，有相關(guān)規(guī)定或經(jīng)與業(yè)主協(xié)商一致。
在包干制下，物業(yè)公司自負(fù)盈虧，因疫情防控支出的成本應(yīng)由物業(yè)公司自行承擔(dān)，如若物業(yè)公司投入成本過(guò)高，建議物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)商，爭(zhēng)取能夠從公共收益中對(duì)物業(yè)公司適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行補(bǔ)貼。如果小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)的，建議物業(yè)公司與居委會(huì)溝通，明確物業(yè)公司支付的相關(guān)費(fèi)用，通過(guò)征求業(yè)主意見(jiàn)明確補(bǔ)貼方案，或者由物業(yè)公司先行墊付相關(guān)費(fèi)用，等業(yè)委會(huì)成立后再行處理。
在酬金制下，物業(yè)公司從物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，因此物業(yè)公司因疫情防控支出的成本應(yīng)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中支出，但物業(yè)公司應(yīng)事先征得業(yè)委會(huì)的同意，不應(yīng)隨意支出預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，以防不必要的糾紛。
八、業(yè)主能否以疫情期間不在小區(qū)居住為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)？
不能。
物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。因此，除非法律另有規(guī)定，作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)。一般情況下，雖然業(yè)主在疫情期間未在小區(qū)居住，但已實(shí)際享受了物業(yè)公司提供的相關(guān)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)。
為保障物業(yè)服務(wù)費(fèi)的順利收取，物業(yè)公司首先要做好物業(yè)服務(wù)。其次物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容及時(shí)通過(guò)公眾號(hào)、業(yè)主群等方式向業(yè)主告知。若業(yè)主提出改進(jìn)意見(jiàn)的，物業(yè)公司也應(yīng)滿足業(yè)主的合理要求，提升服務(wù)質(zhì)量。
九、業(yè)主能否以物業(yè)公司對(duì)防疫措施不到位為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)？
不能。
首先，物業(yè)服務(wù)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、共用部位及設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)等多個(gè)方面的內(nèi)容，疫情防范只是近期物業(yè)公司工作的一部分重點(diǎn)工作，業(yè)主無(wú)理由以防疫措施不到位為由拒交或不交物業(yè)費(fèi)。
其次，物業(yè)公司對(duì)新冠病毒的防疫措施是否到位不能以個(gè)別業(yè)主的判斷定性，應(yīng)以各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況及相關(guān)部門(mén)的認(rèn)定為準(zhǔn)。
再次，若相關(guān)部門(mén)認(rèn)定物業(yè)公司確實(shí)存在防疫措施不到位的情形的，也應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行情況而酌情減少物業(yè)費(fèi)而非全部免除。
十、疫情防控期間，業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效即將屆滿，如何處理？
建議物業(yè)公司通過(guò)發(fā)送短信、微信的方式進(jìn)行費(fèi)用催收，注意確認(rèn)業(yè)主收到催收信息并回復(fù)。另外，物業(yè)公司也可以通過(guò)寄送EMS的方式進(jìn)行催收，并注意保留郵單等證據(jù)。
《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百九十四條規(guī)定，在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)，因下列障礙，不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止：“（一）不可抗力……自中止時(shí)效的原因消除之日起滿六個(gè)月，訴訟時(shí)效期間屆滿。”我們認(rèn)為，這次疫情存在不可預(yù)見(jiàn)的不可抗力因素，根據(jù)上述規(guī)定，若業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效在最后六個(gè)月內(nèi)的，在個(gè)案中，物業(yè)公司起訴的欠費(fèi)案件可能被法院認(rèn)定存在著訴訟時(shí)效中止的情形。但根據(jù)目前部分法院（如廈門(mén)地區(qū)的法院）發(fā)布的通知，法院僅暫停了現(xiàn)場(chǎng)立案訴訟服務(wù)，當(dāng)事人仍可通過(guò)網(wǎng)上立案的方式主張自己的訴訟權(quán)利。因此，物業(yè)公司仍存在訴訟時(shí)效中止的主張無(wú)法得到法院支持的情況，這將使其債權(quán)因超過(guò)訴訟時(shí)效保護(hù)而權(quán)益受損。
因此，物業(yè)管理人員應(yīng)注意的是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百九十五條規(guī)定，“有下列情形之一的，訴訟時(shí)效中斷，從中斷、有關(guān)程序終結(jié)時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算：（一）權(quán)利人向義務(wù)人提出履行請(qǐng)求；（二）義務(wù)人同意履行義務(wù)；（三）權(quán)利人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁；（四）與提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁具有同等效力的其他情形。”據(jù)此，物業(yè)公司可通過(guò)向欠費(fèi)業(yè)主主張費(fèi)用的方式，如發(fā)送短信、微信以及寄送催款單等，中斷訴訟時(shí)效，以免其享有的債權(quán)受到損害。
治療一線是醫(yī)院，防護(hù)一線是物業(yè)。物業(yè)人似乎總被住戶詬病頗多，但是在這場(chǎng)防疫大考中，物業(yè)人卻以自己的實(shí)際行動(dòng)站在防疫第一線。我們也應(yīng)與物業(yè)人一道，積極戰(zhàn)“疫”，配合政府部門(mén)和社區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)要求，爭(zhēng)取早日戰(zhàn)勝疫情，恢復(fù)正常穩(wěn)定的工作生活秩序。
[1] 《物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》第四條 (三)出入控制：1.原則上拒絕非本小區(qū)業(yè)主或使用人及車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（包括但不限于快遞員、外賣員等），項(xiàng)目務(wù)必提前做好相關(guān)通知工作。快遞公司、外賣等所配送的物品應(yīng)送至指定存放區(qū)域進(jìn)行臨時(shí)存放，并通知客戶自行領(lǐng)取；2.所有進(jìn)入?yún)^(qū)域范圍內(nèi)的人員必須測(cè)量體溫，超37.3度拒絕進(jìn)入，并報(bào)告當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)及居委會(huì)處理；3.需仔細(xì)監(jiān)控出入門(mén)崗的客戶往來(lái)車輛和人員，并登記其外出行程、去向，同時(shí)重點(diǎn)提醒客戶減少外出、戴口罩、不去疫區(qū)、不接觸疫區(qū)人員等防控要求。
