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2020-04-03 11:55:00
案例基本情況：
2010年，A地產(chǎn)公司與蘇某簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，約定由A地產(chǎn)公司拆除蘇某的房屋，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償。2015年底，安置房建成后，蘇某選定調(diào)換的安置房并簽訂《選房結(jié)果單》。《選房結(jié)果單》中就蘇某選定的回遷安置房號、建筑面積作了約定，且約定蘇某應(yīng)持本單在十五日內(nèi)與A地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷安置補償補充協(xié)議》。蘇某簽訂《選房結(jié)果單》后并未依約與A地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷安置補償補充協(xié)議》，也并未如期支付安置房擴(kuò)購面積的房款、補差價款及公共維修資金。2016年1月，該房屋竣工驗收可交付業(yè)主使用時，蘇某仍然拒不簽訂《房屋拆遷安置補償補充協(xié)議》、拒不支付應(yīng)交款項，不按程序辦理交房手續(xù)，而是采取擅自撬鎖進(jìn)入所選定房屋，進(jìn)行裝修、入住。
2018年9月，A地產(chǎn)公司訴至法院，要求蘇某支付房屋擴(kuò)購款和補差價款，且支付逾期付款違約金。
本案爭議焦點：
在安置戶不與建設(shè)單位就其選中的房子簽訂《安置補充協(xié)議》，也不辦理交房手續(xù)，直接鎖入內(nèi)裝修居住的情況下，是否應(yīng)視為合同成立？該行為是侵權(quán)還是違約？
一審法院認(rèn)為：
在沒有簽訂《補充協(xié)議》的情況下，原被告的民事法律關(guān)系尚未形成，本案應(yīng)屬行政訴訟受案范疇。對于被告撬鎖裝修入住的行為，系侵權(quán)行為，原告可另行提起民事侵權(quán)訴訟。其次，雖《選房結(jié)果單》列明了被告欲置換的產(chǎn)權(quán)范圍，但該單同時載明“本單僅作為簽訂協(xié)議的依據(jù)”，由于原被告未簽訂《補充協(xié)議》，原告請求支付的款項沒有依據(jù)，債權(quán)債務(wù)關(guān)系尚未形成，因此無法確認(rèn)被告最終置換取得的產(chǎn)權(quán)范圍，故原告請求支付的款項沒有事實依據(jù)，駁回了原告的訴訟請求。
律師認(rèn)為：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》 （1996年7月24日生效，2019年7月20日廢止）第二條：“拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。”的規(guī)定，因原被告已簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》，僅是被告未能履行協(xié)議約定應(yīng)付的價款構(gòu)成違約而產(chǎn)生的糾紛，非侵權(quán)，更非行政訴訟受案范疇，此案屬于民事訴訟受案范圍。
一審判決對于蘇某已經(jīng)實際占有和管理使用置換選定的房屋事實沒有認(rèn)定是錯誤的，屬于認(rèn)定事實不清。蘇某在簽訂《選房結(jié)果單》后，就根據(jù)其內(nèi)容對選定的房屋行使占有使用和管理的權(quán)利，且向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。此外雙方《拆遷安置補償協(xié)議》也對安置用房面積、地點、期限等作了明確的約定，并于2016年2月入住至今。
一審判決對于A地產(chǎn)公司與蘇某未簽訂《補充協(xié)議》完成產(chǎn)權(quán)置換，從而無法確認(rèn)蘇某最終置換取得的產(chǎn)權(quán)范圍是錯誤的，屬于適用法律錯誤。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”、第三十七條：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”的規(guī)定，雖蘇某未履行簽訂《房屋拆遷安置補充協(xié)議》的義務(wù)，但在A地產(chǎn)公司在涉案房屋已竣工驗收可交付業(yè)主后向蘇某發(fā)出交房通知，而蘇某入住且裝修的行為已表示其已經(jīng)接受了合同內(nèi)容，合同關(guān)系是成立的，且自蘇某占有該房之日起尚余房款沒有交付構(gòu)成違約，就應(yīng)支付逾期付款違約金。
因不服一審判決，A地產(chǎn)公司向二審法院提起上訴。
二審法院認(rèn)為：
《房屋拆遷安置補償協(xié)議》和《選房結(jié)果單》是雙方真實意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)依約全面、誠實履行自己的義務(wù)。根據(jù)《選房結(jié)果單》上的內(nèi)容，蘇某應(yīng)持本單與A地產(chǎn)公司簽訂《補充協(xié)議》，但蘇某并未履行該義務(wù)。經(jīng)查明，蘇某已實際占有其選定的置換房屋并裝修入住，應(yīng)視為雙方已實際履行《房屋拆遷安置補償協(xié)議》和《選房結(jié)果單》。即A地產(chǎn)公司與蘇某已實際履行《拆遷安置補償協(xié)議書》及《選房結(jié)果單》，因此蘇某未支付擴(kuò)購款、補差價款、公共維修資金的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)自其入住置換房屋之日起至實際付清款項之日止的逾期付款違約金。
最終判決撤銷一審判決，蘇某應(yīng)支付A地產(chǎn)公司房屋擴(kuò)購款、補差價款、公共維修資金及逾期付款違約金。
律師總結(jié)：
當(dāng)事人約定采用書面形式訂立的合同，在未采用書面形式之前，應(yīng)當(dāng)推定合同不成立。但是，形式不是主要的，重要的在于當(dāng)事人之間是否真正存在一個合同。如果合同已經(jīng)得到履行，即使沒有以規(guī)定或者約定的書面形式訂立，合同也應(yīng)當(dāng)是成立的。同理，雙方當(dāng)事人的簽字蓋章也只是形式問題，實質(zhì)上應(yīng)當(dāng)追求當(dāng)事人的真實意思。如果一個以合同書形式訂立的合同已經(jīng)履行，而僅僅是沒有簽字蓋章，就認(rèn)定合同不成立，則違背了當(dāng)事人的真實意思。當(dāng)事人既然已經(jīng)履行。合同當(dāng)然成立，除非當(dāng)事人的協(xié)議違背法律的強制性規(guī)定。
本案中，被告蘇某未簽訂《房屋拆遷安置補充協(xié)議》卻擅自入住安置房的行為，并非侵權(quán)，原因在于雙方合同關(guān)系已成立，安置房屋系被告所有。此外，若僅僅因為被告未履行簽訂《補充協(xié)議》的義務(wù)導(dǎo)致合同不成立，使被告所應(yīng)支付原告的款項不予支持，于情于理于法均不妥當(dāng)。若被告故意損害原告合法權(quán)益的違法行為沒有被給予制裁和懲戒反而得益，將會成為一種導(dǎo)向，引發(fā)更多的被拆遷人違法亂紀(jì)，最終導(dǎo)致拆遷安置問題難以進(jìn)行。
本案二審法院的判決對于今后的房屋拆遷安置補償合同糾紛的審理與解決具有指導(dǎo)性的意義，針對被拆遷人不履行簽訂補充協(xié)議而占有和使用管理安置房屋的行為是侵權(quán)還是違約法院已有定論，該案以被拆遷人不履行房屋拆遷安置合同糾紛確認(rèn)被拆遷人違約，并判決被拆遷人履行合同義務(wù)。