按：國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路飆漲，二手房交易引發(fā)糾紛不斷。買(mǎi)方逾期付款，賣(mài)方是否有權(quán)解除合同？買(mǎi)方逾期付款后又表明履行意愿，賣(mài)方是否有權(quán)拒絕收款？誰(shuí)是根本違約方？且看本案判決如何分解。
2012年3月，魏某與馬某簽訂《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定：馬某向魏某購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房產(chǎn)，總價(jià)1036000元；房款分三次支付，馬某應(yīng)于2012年3月26日支付200000元（含定金）；2012年12月30日支付300000元；在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)當(dāng)日支付余額536000元；若馬某不能按期支付房款或魏某不能按期交付房產(chǎn)，每逾期一日，違約方應(yīng)向守約方支付房產(chǎn)成交總價(jià)0.05%的違約金；任何一方逾期超過(guò)30日仍未履約的，守約方有權(quán)解除合同。合同簽訂后，馬某未按約于2012年12月30日支付300000元。魏某遂訴至法院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》。
一審法院認(rèn)為：雙方簽訂的合同合法有效。馬某未按合同約定時(shí)間支付房款，已構(gòu)成違約。但是，魏某自認(rèn)馬某逾期十幾天后聯(lián)系其討論付款問(wèn)題，因此馬某雖有違約行為，但不構(gòu)成根本違約。因魏某無(wú)合理理由拒不接收房款，以致馬某在逾期后30日內(nèi)未能履行付款義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（簡(jiǎn)稱(chēng)“《合同法》”）第四十五條第二款，“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就”，故不能認(rèn)定馬某在逾期后拒不履行付款義務(wù)。因此，對(duì)魏某的主張不予支持。
二審法院認(rèn)為：馬某在逾期付款后主動(dòng)聯(lián)系魏某要求支付購(gòu)房款，魏某卻不予接受，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。因此，原審判決認(rèn)定馬某未構(gòu)成根本違約，并無(wú)不妥。此外，馬某在審理過(guò)程中亦表示隨時(shí)可以履行付款義務(wù)，為維護(hù)交易穩(wěn)定，訟爭(zhēng)合同不宜判令解除。最終判決駁回魏某上訴，維持原判。
二審判決后，魏某不服判決結(jié)果，向福建省高級(jí)人民法院（簡(jiǎn)稱(chēng)“福建高院”）申請(qǐng)?jiān)賹彙?/section>
福建高院認(rèn)為：在再審審查過(guò)程中，雙方確認(rèn)剩余購(gòu)房款已付清。因此，魏某以馬某未支付30萬(wàn)元購(gòu)房款導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，提出解除合同等主張，不符合《合同法》第九十四條“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”規(guī)定的可以解除合同的法定情形，也不符合合同約定的解除條件。最終裁定駁回魏某的再審申請(qǐng)。
通過(guò)研究本案的判決思路，筆者認(rèn)為至少存在如下幾點(diǎn)值得關(guān)注：
1、約定解除合同條件未成就不得解除合同。根據(jù)涉案合同的約定，一方解除合同的條件在于另一方逾期履約“超過(guò)30日”。因此，買(mǎi)方逾期付款未超過(guò)30日，并未達(dá)到約定解除合同條件，故賣(mài)方無(wú)權(quán)根據(jù)合同約定解除合同。
值得關(guān)注的是本案一審判決適用《合同法》第四十五條第二款規(guī)定，認(rèn)定賣(mài)方拒絕接收房款系不正當(dāng)?shù)卮俪珊贤獬龡l件成就，視為條件不成就。對(duì)此，筆者認(rèn)為值得商榷。在法理上，約定解除權(quán)與附條件解除是有區(qū)別的。對(duì)于前者，當(dāng)解除條件發(fā)生時(shí)，守約方有權(quán)選擇是否解除合同，即合同并不必然解除；對(duì)于后者，一旦約定的解除條件發(fā)生，合同即自動(dòng)解除。結(jié)合案涉合同的約定看，一方逾期履行超過(guò)三十日的，“守約方有權(quán)解除合同”，可見(jiàn)在解除條件滿(mǎn)足時(shí)合同并非自動(dòng)失效，當(dāng)事人仍有選擇權(quán)，不屬于附解除條件合同情形，不應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第四十五條第二款的規(guī)定。
2、債權(quán)人不得拒絕債務(wù)人不構(gòu)成根本違約的遲延履行且不得解除合同。所謂“遲延履行”，又稱(chēng)債務(wù)人遲延或逾期履行，是指?jìng)鶆?wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿(mǎn)時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。根據(jù)《合同法》第九十四條第三款，遲延履行僅在構(gòu)成根本違約時(shí)，守約方才可解除合同。換言之，若違約方雖有遲延履行但尚未達(dá)到根本違約程度的，守約方無(wú)權(quán)依據(jù)該條主張法定解除權(quán)。
本案中，買(mǎi)方逾期付款十幾日后表達(dá)了付款意愿，賣(mài)方此時(shí)是否有權(quán)拒絕買(mǎi)方繼續(xù)履行付款義務(wù)？一審法院與二審法院均給出了否定的答案，只是分別從約定解除與法定解除兩個(gè)不同方面論證。筆者認(rèn)為，此時(shí)買(mǎi)方的遲延履行并未達(dá)到根本違約的程度，不具備法定解除的條件，亦未達(dá)到約定的合同解除條件，賣(mài)方無(wú)權(quán)解除合同。既然賣(mài)方無(wú)權(quán)解除合同，那么合同就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，賣(mài)方就沒(méi)有理由拒絕買(mǎi)方付款。若賣(mài)方拒絕買(mǎi)方繼續(xù)付款，房款不能支付的結(jié)果就不應(yīng)當(dāng)歸責(zé)于買(mǎi)方。本案值得進(jìn)一步思考的問(wèn)題是，賣(mài)方在無(wú)權(quán)解除合同的前提下拒絕接受買(mǎi)方的遲延履行，此時(shí)賣(mài)方是否構(gòu)成預(yù)期違約？根據(jù)《合同法》第九十四條第二款之規(guī)定，買(mǎi)方是否反而享有解除合同的權(quán)利？
3、法定解除權(quán)與約定解除權(quán)并非相互排斥的關(guān)系。在當(dāng)事人之間存在約定解除權(quán)的情形下，是否還可以行使法定解除權(quán)？學(xué)界有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照意思自治原則，當(dāng)事人的約定處于優(yōu)先地位，只要當(dāng)事人事先約定了解除條件，則意味著排除了法定解除權(quán)的適用；第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為，當(dāng)約定的解除條件沒(méi)有涵蓋法定解除條件時(shí)，法定解除權(quán)仍可適用。筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，即約定解除權(quán)和法定解除權(quán)之間的關(guān)系并非相互排斥的關(guān)系。在約定的解除條件已經(jīng)涵蓋了全部解除條件的情況下，約定的解除條件成就，法定解除權(quán)就不再具有適用之必要，此為意思自治原則的當(dāng)然結(jié)論。在約定的解除條件沒(méi)有涵蓋全部解除條件的情況下，在未涵蓋的領(lǐng)域，法定解除權(quán)仍有其適用余地，此為法律行為調(diào)整模式和法定調(diào)整模式相互銜接配合的當(dāng)然要求。
就本案而言，福建高院在判決中認(rèn)定解除合同的主張“不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條……規(guī)定的可以解除合同的法定情形，也不符合合同約定的解除條件”，可看出福建高院同時(shí)考慮了法定解除權(quán)及約定解除權(quán)的條件是否滿(mǎn)足，并未將二者視為不可兼容的關(guān)系，正是采納了上述第二種觀點(diǎn)。
